Usein kysytyt kysymykset koskien hallitusta

Taloyhtiön taloudesta huolehtivat yhdessä hallitus ja isännöitsijä, mutta heidän tehtävänsä ovat erilaiset. Hallitus vastaa talouden ja varainhoidon valvonnan asianmukaisesta järjestämisestä, kun taas isännöitsijä huolehtii talouden päivittäisestä hoitamisesta hallituksen päätösten ja ohjeiden mukaisesti.

Hallitus vastaa talouden seurannasta ja valvonnasta. Sen tehtävänä on seurata esimerkiksi talousarvion toteutumista, vastikkeiden riittävyyttä, maksuvalmiutta, lainoja ja tulevien korjaushankkeiden rahoitusta. Vastuu kuuluu koko hallitukselle, eikä talouden seurantaa voi jättää kokonaan isännöitsijälle tai kirjanpitäjälle.

Isännöitsijä huolehtii talouden käytännön hoitamisesta. Hän vastaa siitä, että taloyhtiön kirjanpito on lain mukainen ja varainhoito luotettavasti järjestetty. Käytännössä isännöitsijä huolehtii yhdessä taloushallinnon kanssa esimerkiksi talousarvion ja tilinpäätöksen valmistelusta, vastikelaskutuksesta, maksuliikenteestä, vastikerästien seurannasta sekä talousraportoinnista hallitukselle.

Kirjanpitäjä voi hoitaa kirjanpidon käytännön tehtäviä ja tilintarkastaja tai toiminnantarkastaja tarkastaa yhtiön taloutta ja hallintoa, mutta tämä ei poista hallituksen ja isännöitsijän omia vastuita.

Hyvin hoidetussa taloyhtiössä hallitus saa säännöllisesti selkeää ja ajantasaista tietoa yhtiön taloudesta. Jos menot kasvavat ennakoitua suuremmiksi, vastikkeet eivät riitä tai maksuvalmius heikkenee, tilanteeseen voidaan näin reagoida ajoissa.

Lyhyesti: hallitus valvoo taloutta ja tekee sitä koskevat päätökset toimivaltansa rajoissa, isännöitsijä huolehtii talouden päivittäisestä hoitamisesta ja raportoi tilanteesta hallitukselle. Hyvä taloudenhoito syntyy toimivasta yhteistyöstä, säännöllisestä seurannasta ja ennakoinnista.

Kaipaako taloyhtiönne selkeämpää talousraportointia tai parempaa otetta tulevien kustannusten suunnitteluun? Ota yhteyttä Urho Isännöintiin. Autamme hallitusta pitämään taloyhtiön talouden, vastikkeet ja tulevat kustannukset hallinnassa sekä tekemään päätöksiä ajantasaisen taloustiedon pohjalta.

Isännöinnin kilpailuttaminen auttaa taloyhtiön hallitusta varmistamaan, että palvelun laatu, sisältö ja hinta vastaavat taloyhtiön nykyisiä tarpeita. Isännöintisopimus saattaa jatkua vuosia lähes muuttumattomana, vaikka taloyhtiön tarpeet ja markkinoilla tarjolla olevat palvelut muuttuvat.

Kilpailutuksessa ei ole kyse vain halvimman hinnan etsimisestä. Tärkeämpää on löytää taloyhtiölle sopiva kumppani ja paras kokonaisuus.

1. Saat paremman vastineen rahalle

Kilpailutus auttaa vertailemaan isännöinnin kokonaiskustannuksia ja sitä, mitä palveluun todella sisältyy. Samalla voidaan tunnistaa tarpeettomia palveluita tai erillisveloituksia ja varmistaa, että taloyhtiö maksaa tarvitsemastaan palvelusta.

Halvin tarjous ei välttämättä ole paras. Hinnan rinnalla kannattaa arvioida palvelun sisältöä, laatua, resursseja ja sitä, kuinka hyvin isännöintiyritys pystyy vastaamaan juuri oman taloyhtiön tarpeisiin.

2. Hinnoittelu ja palvelun sisältö tulevat näkyviksi

Isännöintisopimusten sisältö ja hinnoittelumallit voivat poiketa toisistaan huomattavasti. Kilpailutus pakottaa katsomaan tarkemmin, mitä kuukausihintaan sisältyy, mistä veloitetaan erikseen ja millaisia palveluita taloyhtiö todellisuudessa saa.

Kun vaihtoehdot ovat vertailukelpoisia, hallituksen on helpompi tehdä päätös faktojen eikä pelkästään totuttujen toimintatapojen perusteella.

3. Palvelun laatu voi parantua

Hyvä isännöinti näkyy muuallakin kuin hinnassa. Kilpailutuksessa kannattaa vertailla esimerkiksi viestinnän sujuvuutta, talousraportointia, teknistä osaamista, hallituksen saamaa tukea ja sitä, miten aktiivisesti isännöitsijä vie sovittuja asioita eteenpäin.

Parhaimmillaan toimiva isännöinti helpottaa hallituksen työtä ja auttaa taloyhtiötä tekemään parempia päätöksiä.

4. Taloyhtiö voi löytää uusia toimintatapoja

Kilpailutuksessa hallitus pääsee tutustumaan eri isännöintiyritysten tapoihin toimia. Uusi kumppani voi tuoda mukanaan esimerkiksi sujuvampaa viestintää, selkeämpää talousraportointia, parempia digitaalisia palveluita tai vahvempaa osaamista korjaushankkeisiin ja kiinteistön pitkäjänteiseen hoitamiseen.

Taloyhtiön tarpeet muuttuvat vuosien aikana, joten myös isännöinniltä tarvittava osaaminen voi muuttua.

5. Saat varmuuden siitä, että nykyinenkin kumppani on oikea

Kilpailuttaminen ei tarkoita automaattisesti isännöitsijän vaihtamista. Vertailun lopputulos voi aivan hyvin olla se, että nykyinen isännöintikumppani tarjoaa edelleen taloyhtiölle parhaan kokonaisuuden.

Silloin hallitus voi jatkaa yhteistyötä luottavaisin mielin tietäen, että vaihtoehdot on selvitetty ja päätös perustuu ajantasaiseen vertailuun.

Milloin isännöinti kannattaa kilpailuttaa?

Kilpailuttamista kannattaa harkita erityisesti silloin, kun palvelun laatu tai viestintä ei vastaa odotuksia, hinnoittelu tai sopimuksen sisältö tuntuu epäselvältä, taloyhtiön tarpeet ovat muuttuneet tai edessä on merkittäviä korjaus- ja kehityshankkeita.

Kilpailutus voi olla ajankohtainen myös silloin, kun yhteistyö toimii hyvin mutta vaihtoehtoja ei ole vertailtu pitkään aikaan. Näin hallitus saa ajantasaisen kuvan markkinoiden palveluista, hinnoittelusta ja toimintatavoista.

Lyhyesti: isännöinnin kilpailutus auttaa varmistamaan, että taloyhtiö saa laadukasta palvelua kilpailukykyiseen hintaan ja että isännöintikumppani vastaa yhtiön tarpeisiin myös tulevaisuudessa.

Onko taloyhtiössänne aika selvittää, mitä parempi isännöinti voisi tarkoittaa käytännössä? Ota yhteyttä Urho Isännöintiin ja pyydä tarjous. Käydään yhdessä läpi taloyhtiönne tarpeet ja katsotaan, millaisen isännöintiratkaisun voimme tarjota.

Tekninen isännöitsijä on taloyhtiön rakennustekninen asiantuntija. Hän auttaa huolehtimaan rakennusten, piha-alueiden ja teknisten järjestelmien kunnossapidosta sekä suunnittelemaan tulevia korjauksia ennakoivasti.

Teknisen isännöitsijän tehtäviin voivat kuulua esimerkiksi rakennuksen kunnon ja korjaustarpeiden seuranta, huolto- ja korjaustöiden suunnittelu ja kilpailuttaminen sekä teknisten ongelmien, kuten kosteusvaurioiden ja vesivahinkojen, selvittäminen. Hän voi myös järjestää kuntoarvioita ja kuntotutkimuksia sekä osallistua pitkän aikavälin kunnossapidon suunnitteluun.

Suuremmissa korjaushankkeissa tekninen isännöitsijä voi auttaa hankkeen valmistelussa, tarjousten vertailussa sekä urakoitsijoiden ja muiden asiantuntijoiden kanssa toimimisessa. Hankkeen laajuudesta ja sovitusta tehtävänjaosta riippuen hän voi osallistua myös aikataulun, kustannusten ja työn laadun seurantaan.

Tekninen isännöitsijä tekee yhteistyötä taloyhtiön hallituksen, isännöitsijän, huoltoyhtiöiden, urakoitsijoiden ja muiden asiantuntijoiden kanssa. Hänen tehtävänään on auttaa muuttamaan kiinteistön tekniset tarpeet suunnitelmallisiksi ja hallituiksi toimenpiteiksi.

Teknisen ja hallinnollisen isännöitsijän tehtävät voivat vaihdella isännöintiyrityksen ja taloyhtiön tarpeiden mukaan. Tekninen isännöitsijä keskittyy erityisesti kiinteistön kuntoon, tekniikkaan ja korjaushankkeisiin, kun taas hallinnollisen isännöitsijän työ painottuu taloyhtiön hallintoon, talouteen ja päätöksenteon valmisteluun.

Lyhyesti: tekninen isännöitsijä auttaa taloyhtiötä pitämään kiinteistön kunnossa, ennakoimaan tulevia korjaustarpeita ja toteuttamaan teknisiä hankkeita hallitusti.

Tarvitseeko taloyhtiönne apua teknisiin kysymyksiin tai korjaushankkeiden valmisteluun? Ota yhteyttä Urho Isännöintiin. Autamme taloyhtiötänne suunnittelemaan kiinteistön kunnossapitoa pitkäjänteisesti ja löytämään oikeat ratkaisut korjaustarpeisiin.

Hyvä isännöitsijä toimii hallituksen valmistelijana, neuvonantajana ja käytännön toteuttajana. Hän huolehtii siitä, että hallituksella on päätöksenteon tueksi olennaiset tiedot, vaihtoehdot ja kustannukset – jotta päätöksiä ei tarvitse tehdä arvailun varassa.

Isännöitsijä tukee hallitusta esimerkiksi talouden suunnittelussa ja seurannassa, korjaushankkeiden valmistelussa, tarjousten ja sopimusten vertailussa, hallituksen kokousten valmistelussa sekä osakas- ja asukasviestinnässä. Hyvä isännöitsijä auttaa hallitusta katsomaan myös pidemmälle ja varautumaan tuleviin korjauksiin ja kustannuksiin ajoissa.

Ammattitaitoinen isännöitsijä tuntee asunto-osakeyhtiölain, yhtiöjärjestyksen ja taloyhtiön päätöksenteon periaatteet. Kaikkea hänen ei kuitenkaan tarvitse osata itse. Hyvään isännöintiin kuuluu myös tunnistaa, milloin tarvitaan esimerkiksi teknisen asiantuntijan, juristin tai muun ammattilaisen osaamista.

Isännöitsijä ei tee hallitukselle kuuluvia päätöksiä hallituksen puolesta. Hänen tehtävänsä on valmistella asioita, tuoda päätöksenteon tueksi asiantuntemusta ja huolehtia sovittujen päätösten toteuttamisesta.

Parhaimmillaan hallituksen ja isännöitsijän yhteistyö on avointa ja ennakoivaa. Hallitus tietää, mitä taloyhtiössä tapahtuu, mistä sen pitää päättää, mitä eri vaihtoehdot maksavat ja mitä päätöksistä seuraa.

Lyhyesti: hyvä isännöitsijä tekee hallituksen työstä helpompaa ja päätöksenteosta parempaa. Hän pitää asiat valmisteltuina, talouden ja kiinteistön tilanteen näkyvillä sekä huolehtii siitä, että päätökset etenevät käytäntöön.

Kaipaako taloyhtiönne hallitus parempaa tukea isännöinniltä? Ota yhteyttä Urho Isännöintiin. Katsotaan yhdessä, miten voimme helpottaa hallituksen työtä ja auttaa taloyhtiötänne toimimaan suunnitelmallisesti, ennakoivasti ja ammattitaitoisesti.

Isännöintitoimiston vaihtamisesta päättää lähtökohtaisesti taloyhtiön hallitus, ellei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin. Hyvin suunniteltuna vaihto voidaan toteuttaa hallitusti niin, että taloyhtiön taloushallinto, maksuliikenne, keskeneräiset asiat ja asukkaiden palvelut jatkuvat mahdollisimman sujuvasti.

Isännöinnin vaihtaminen etenee yleensä näin:

1. Arvioikaa nykyinen tilanne ja taloyhtiön tarpeet

Ennen kilpailutusta hallituksen kannattaa määritellä, miksi vaihtoa harkitaan ja mitä uudelta isännöinniltä odotetaan. Tarpeita voivat olla esimerkiksi aktiivisempi yhteydenpito, selkeämpi talousraportointi, parempi tekninen osaaminen tai läpinäkyvämpi hinnoittelu.

Samalla tarkistetaan nykyinen isännöintisopimus, erityisesti sen irtisanomisaika ja -ehdot.

2. Kilpailuttakaa isännöinti

Tarjouksia kannattaa pyytää useammalta isännöintiyritykseltä samoilla taloyhtiötä ja palvelutarvetta koskevilla tiedoilla. Näin tarjouksista saadaan mahdollisimman vertailukelpoisia.

Pelkkää kuukausihintaa ei kannata verrata. Tarkistakaa, mitä kiinteään hintaan sisältyy, mistä veloitetaan erikseen ja millainen arvio isännöinnin kokonaiskustannuksista muodostuu.

Hinnan lisäksi kannattaa arvioida esimerkiksi nimetyn isännöitsijän osaamista, tavoitettavuutta, taloushallintoa, teknistä osaamista, raportointia, sijaisjärjestelyjä ja toimiston resursseja.

3. Valitkaa uusi isännöintikumppani

Hallitus tekee päätöksen uuden isännöitsijän valinnasta kokouksessaan ja kirjaa päätöksen pöytäkirjaan.

Ennen valintaa uuden isännöitsijän kanssa kannattaa käydä läpi taloyhtiön tilanne, tulevat korjaushankkeet, palvelun sisältö, hinnoittelu, yhteydenpitotavat ja muut yhteistyön kannalta tärkeät asiat.

4. Irtisanokaa nykyinen sopimus ja sopikaa uusi

Nykyinen isännöintisopimus irtisanotaan sopimuksen ehtojen mukaisesti. Irtisanominen kannattaa tehdä kirjallisesti ja sen vastaanottamisesta pyytää vahvistus.

Uuden isännöintiyrityksen kanssa tehdään kirjallinen sopimus, jossa määritellään selkeästi palvelun sisältö, hinnoittelu, vastuut, raportointi, sopimuskausi ja irtisanomisehdot. Erityisen tärkeää on erottaa toisistaan kiinteään hintaan sisältyvät ja erikseen veloitettavat tehtävät.

5. Huolehtikaa hallitusta siirtymästä

Vanhalta isännöintitoimistolta on siirrettävä uudelle toimijalle taloyhtiön hoitamiseen tarvittavat tiedot ja asiakirjat. Näitä ovat esimerkiksi talous- ja vastiketiedot, pöytäkirjat, sopimukset, vakuutukset, tekniset asiakirjat, korjaushistoria sekä keskeneräisten hankkeiden ja vahinkojen tiedot.

Samalla huolehditaan tarvittavista pankki-, laskutus- ja järjestelmäoikeuksista sekä tietosuojasta ja tietoturvasta.

Osakkaille ja asukkaille tiedotetaan hyvissä ajoin uuden isännöinnin alkamisesta, yhteystiedoista ja mahdollisista muutoksista esimerkiksi vastikkeiden maksamiseen tai asiointikanaviin.

Uuden isännöinnin alettua hallituksen ja isännöitsijän kannattaa pitää aloituspalaveri, jossa käydään läpi taloyhtiön talous, keskeneräiset asiat, tulevat hankkeet ja tärkeimmät lähiajan tehtävät.

Milloin isännöintitoimisto kannattaa vaihtaa?

Vaihtoa kannattaa harkita, jos palvelun laatu, tavoitettavuus, viestintä tai talousraportointi eivät vastaa odotuksia, hinnoittelu on epäselvää tai taloyhtiön tarpeet ovat muuttuneet.

Vaihtamiseen kannattaa varata riittävästi aikaa. Aikatauluun vaikuttavat erityisesti nykyisen sopimuksen irtisanomisaika, taloyhtiön koko ja siirrettävän aineiston määrä.

Lyhyesti: onnistunut isännöinnin vaihto perustuu hyvään kilpailutukseen, selkeisiin sopimuksiin ja huolellisesti suunniteltuun tiedonsiirtoon. Hallituksen kannattaa varmistaa, että vanhan ja uuden isännöintitoimiston vastuut ja aikataulut ovat koko siirtymän ajan selvät.

Harkitseeko taloyhtiönne isännöintitoimiston vaihtamista? Ota yhteyttä Urho Isännöintiin. Käymme läpi taloyhtiönne tarpeet, laadimme selkeän tarjouksen ja autamme hallitusta suunnittelemaan vaihdon hallitusti. Huolellisesti toteutettu siirtymä tekee uuden isännöinnin aloittamisesta mahdollisimman sujuvaa.

Taloyhtiön parhaat säästöt syntyvät suunnitelmallisesta taloudenpidosta, ennakoivasta kiinteistönhoidosta ja oikea-aikaisista korjauksista. Säästäminen ei tarkoita tarpeellisten huoltojen tai remonttien lykkäämistä, sillä se voi pahimmillaan kasvattaa kustannuksia myöhemmin. Tavoitteena on käyttää taloyhtiön varoja oikeisiin asioihin oikeaan aikaan.

Miten taloyhtiö voi säästää?

Energiankulutuksen seuranta on yksi tärkeimmistä keinoista. Lämmön, veden ja sähkön kulutuksessa tapahtuvat poikkeamat kannattaa havaita nopeasti. Esimerkiksi lämmitysjärjestelmän oikeilla säädöillä, vuotavien vesikalusteiden korjaamisella ja tarkoituksenmukaisilla energiatehokkuustoimilla voidaan pienentää kustannuksia asumisolosuhteista tinkimättä.

Myös taloyhtiön sopimuksia ja palveluita kannattaa tarkastella säännöllisesti. Kiinteistöhuollon, siivouksen, vakuutusten, jätehuollon ja muiden palveluiden kilpailuttamisella voidaan löytää säästöjä ja varmistaa, että palvelun sisältö vastaa taloyhtiön tarpeita. Halvin vaihtoehto ei kuitenkaan aina ole kokonaisuutena edullisin, joten hinnan lisäksi kannattaa vertailla palvelun laatua, sisältöä ja sopimusehtoja.

Merkittäviä säästöjä voidaan saada myös korjaushankkeiden hyvällä suunnittelulla. Kun hankkeen sisältö määritellään huolellisesti, tarvittavat selvitykset tehdään ajoissa ja tarjoukset pyydetään vertailukelpoisina, voidaan vähentää lisätöiden, viivästysten ja kustannusylitysten riskiä.

Miten taloyhtiön kustannuksia voidaan ennakoida?

Kustannusten ennakointi alkaa siitä, että taloyhtiöllä on ajantasainen käsitys kiinteistön kunnosta ja tulevista korjaustarpeista. Kunnossapitotarveselvitys, PTS sekä tarvittavat kuntoarviot ja kuntotutkimukset auttavat arvioimaan, mitä korjauksia on tulossa ja milloin niihin kannattaa varautua.

Taloutta kannattaa suunnitella useamman vuoden aikajänteellä. Tulevien korjausten alustavat kustannusarviot, rahoitusvaihtoehdot ja vaikutukset vastikkeisiin on hyvä selvittää mahdollisimman aikaisin. Samalla tulee seurata lainojen korkoja, sopimusten hinnankorotuksia ja muita kustannuksiin vaikuttavia muutoksia.

Talousarvion toteutumista on tärkeää seurata myös tilikauden aikana. Jos esimerkiksi energia- tai huoltokustannukset kasvavat ennakoitua nopeammin, hallitus ja isännöitsijä voivat reagoida tilanteeseen ennen kuin vaikutus talouteen kasvaa suureksi.

Taloyhtiöllä on hyvä olla myös sen tilanteeseen nähden riittävä maksuvalmius yllättäviä menoja varten. Kaikkia putkirikkoja, laitevikoja tai muita vahinkoja ei voida ennustaa, mutta niiden taloudellisiin vaikutuksiin voidaan varautua.

Myös avoin viestintä on osa hyvää talouden suunnittelua. Kun osakkaat saavat ajoissa tietoa tulevista korjauksista, kustannusarvioista ja rahoitusvaihtoehdoista, he voivat varautua mahdollisiin vastikemuutoksiin ja lainaosuuksiin.

Lyhyesti: taloyhtiön kestävin säästö syntyy ennakoinnista, ei tarpeellisten töiden lykkäämisestä. Kulutuksen ja sopimusten seuranta, suunnitelmallinen kunnossapito, huolellisesti valmistellut korjaushankkeet ja pitkäjänteinen taloussuunnittelu auttavat sekä pienentämään kustannuksia että vähentämään taloudellisia yllätyksiä.

Haluatteko saada taloyhtiönne kustannukset paremmin hallintaan ja tulevat menot näkyviin ajoissa? Ota yhteyttä Urho Isännöintiin. Autamme hallitusta seuraamaan taloutta, tunnistamaan järkeviä säästökohteita ja suunnittelemaan tulevia korjauksia ja niiden rahoitusta pitkäjänteisesti.

Taloyhtiön hallituksen tärkein tehtävä on huolehtia yhtiön hallinnosta sekä kiinteistön ja rakennusten asianmukaisesta hoidosta. Hallitus huolehtii siitä, että taloyhtiön asioita hoidetaan suunnitelmallisesti, huolellisesti ja yhtiön edun mukaisesti.

Hallituksen tehtäviin kuuluu muun muassa taloyhtiön talouden ja maksuvalmiuden seuraaminen, kiinteistön kunnossapidon ja korjaustarpeiden suunnittelu, sopimusten ja palveluiden seuranta sekä tulevien korjaushankkeiden valmistelu.

Hallitus valmistelee myös yhtiökokouksessa käsiteltäviä asioita, kutsuu yhtiökokouksen koolle ja huolehtii yhtiökokouksen päätösten toimeenpanosta.

Yksi hallituksen tärkeistä tehtävistä on isännöitsijän valinta, ohjaaminen ja valvonta. Isännöitsijä huolehtii taloyhtiön päivittäisestä hallinnosta hallituksen antamien ohjeiden ja päätösten mukaisesti, mutta hallituksen tehtävänä on seurata, että sovitut asiat tulevat asianmukaisesti hoidetuiksi.

Hyvä hallitus tarkastelee taloyhtiön tilannetta myös pitkällä aikavälillä. Ennakoiva kunnossapito, suunnitelmallinen taloudenhoito ja oikea-aikaiset korjaukset auttavat ehkäisemään yllättäviä kustannuksia ja säilyttämään kiinteistön arvoa.

Hallituksen on toimittava huolellisesti ja taloyhtiön edun mukaisesti sekä kohdeltava osakkaita yhdenvertaisesti. Suuret ja laajakantoiset ratkaisut kuuluvat yleensä yhtiökokouksen päätettäviksi, jolloin hallituksen tehtävänä on valmistella asiat osakkaiden päätöksenteon tueksi.

Lyhyesti: hallitus huolehtii siitä, että taloyhtiön taloutta, kiinteistöä ja hallintoa hoidetaan suunnitelmallisesti. Isännöitsijä tukee hallitusta ja hoitaa käytännön tehtäviä, mutta hallitus vastaa toiminnan ohjaamisesta ja valvonnasta.

Isännöinnin hintaa ei kannata arvioida pelkän kuukausimaksun perusteella. Taloyhtiön isännöintikustannukset muodostuvat yleensä kiinteästä kuukausipalkkiosta ja erillisveloitettavista tehtävistä. Se, mitä kuukausipalkkioon sisältyy ja mistä veloitetaan erikseen, määritellään isännöintisopimuksessa. 

Siksi kaksi samankokoista taloyhtiötä voi maksaa isännöinnistä hyvin erilaisen summan, vaikka niiden kiinteä kuukausipalkkio olisi lähes sama. Olennaista on tarkastella koko vuoden aikana syntyviä kustannuksia ja sitä, mitä palvelua taloyhtiö niillä saa.

Erillisveloitukset vaikuttavat kokonaiskustannuksiin

Kiinteän kuukausipalkkion lisäksi taloyhtiöltä voidaan veloittaa erikseen esimerkiksi kokouksista, hallinnollisista lisätöistä, teknisestä isännöinnistä, asiakirjoista, lainaosuuslaskelmista sekä korjaushankkeisiin liittyvistä tehtävistä. Erillisveloitusten määrä ja hinnoittelu riippuvat isännöintisopimuksesta. 

Kiinteistöliiton Isännöintipalkkiot 2026 -tutkimuksessa hallitusten puheenjohtajien ilmoittamien hintojen mediaani oli hallinnolliselle erillisveloitettavalle työlle 94 euroa tunnilta ja tekniselle isännöinnille 100 euroa tunnilta. Kokouspalkkion mediaani oli arkisin klo 16–18 125 euroa tunnilta ja klo 18 jälkeen 157 euroa tunnilta. Isännöitsijäntodistuksen ja sen liitteiden mediaanihinta oli 130 euroa ja erikseen tilatun lainaosuuslaskelman 75 euroa. Tutkimuksen hinnat sisältävät arvonlisäveron. 

Erillisveloituksiin kannattaa kiinnittää huomiota myös siksi, että niiden hintakehitys on ollut nopeaa. Kiinteistöliiton mukaan erillisveloitettavat palkkiot nousivat vuodesta 2023 vuoteen 2026 kiinteää kuukausipalkkiota enemmän. 

Mitä isännöinnin hinnassa kannattaa vertailla?

Isännöintitarjouksessa kannattaa katsoa ensimmäisenä, mitä kiinteään kuukausipalkkioon sisältyy ja mitkä tavalliset tehtävät laskutetaan erikseen. Lisäksi kannattaa tarkistaa erillisveloitusten hinnasto ja arvioida, millaisia palveluita juuri oma taloyhtiö todennäköisesti tarvitsee.

Pelkkä edullinen kuukausipalkkio ei siis välttämättä tarkoita edullista isännöintiä. Jos esimerkiksi kokouksista, teknisestä työstä ja muista taloyhtiön usein tarvitsemista tehtävistä laskutetaan erikseen, niiden vaikutus kokonaiskustannuksiin voi olla merkittävä. Kiinteistöliitto suosittelee hallituksia kiinnittämään erillisveloituksiin huomiota juuri todellisten kokonaiskustannusten hahmottamiseksi. 

Lyhyesti: isännöinnin todellinen hinta ei ole vain kuukausipalkkio. Kun vertailet isännöintiyrityksiä, tarkastele kiinteän hinnan lisäksi erillisveloituksia, palvelun sisältöä ja arvioitua kokonaiskustannusta. Näin tiedät paremmin, mistä taloyhtiö maksaa ja mitä se rahalla saa.

Haluatko tietää, mitä isännöinti maksaisi juuri teidän taloyhtiöllenne? Ota yhteyttä Urho Isännöintiin ja pyydä tarjous. Käymme läpi taloyhtiönne tarpeet ja palvelusisällön, jotta isännöinnin hinnoittelu ja se, mitä palveluun kuuluu, on mahdollisimman selkeää.

Taloyhtiön kunnossapitotarveselvitys on hallituksen kirjallinen arvio rakennusten ja kiinteistön merkittävistä kunnossapitotarpeista seuraavan viiden vuoden aikana. Siinä tuodaan esiin sellaiset tarpeet, jotka vaikuttavat olennaisesti osakehuoneistojen käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakkaiden kustannuksiin.

Kunnossapitotarveselvityksen tarkoituksena on auttaa taloyhtiötä ja osakkaita varautumaan tuleviin korjauksiin ajoissa. Kun korjaustarpeet tunnistetaan ennakolta, niiden tutkimiseen, suunnitteluun, kilpailuttamiseen ja rahoituksen järjestämiseen jää enemmän aikaa.

Mitä kunnossapitotarveselvitys sisältää?

Selvityksessä voidaan arvioida esimerkiksi vesikaton, julkisivujen, parvekkeiden, ikkunoiden, putkistojen, lämmitys- ja ilmanvaihtojärjestelmien, sähköjärjestelmien, hissien ja piha-alueiden tulevia kunnossapitotarpeita.

Selvityksessä ei tarvitse vielä olla tarkkoja kustannuksia tai lopullisia toteutusajankohtia. Olennaista on tuoda esiin hallituksen arvio siitä, millaisia merkittäviä kunnossapitotarpeita seuraavan viiden vuoden aikana on odotettavissa.

Kuka laatii kunnossapitotarveselvityksen?

Kunnossapitotarveselvityksen laatimisesta vastaa taloyhtiön hallitus. Käytännössä sitä valmistellaan usein yhdessä isännöitsijän kanssa ja tarvittaessa teknisten asiantuntijoiden avulla.

Arvion pohjana voidaan käyttää esimerkiksi kiinteistön korjaus- ja huoltohistoriaa, kuntoarvioita, kuntotutkimuksia ja muita teknisiä selvityksiä.

Hallitus esittää kunnossapitotarveselvityksen vuosittain varsinaisessa yhtiökokouksessa.

Onko kunnossapitotarveselvitys sama asia kuin PTS tai korjauspäätös?

Ei. Kunnossapitotarveselvitys on asunto-osakeyhtiölain edellyttämä hallituksen arvio tulevista kunnossapitotarpeista. PTS eli pitkän tähtäimen suunnitelma on puolestaan yleensä tätä laajempi kiinteistön kunnossapidon suunnittelun työkalu, johon voidaan sisällyttää esimerkiksi pidemmän aikavälin toimenpiteitä, aikatauluja ja kustannusarvioita.

Kunnossapitotarveselvitys ei myöskään tarkoita, että siinä mainitut remontit olisi jo päätetty toteuttaa. Korjaushankkeista, niiden laajuudesta, aikataulusta ja rahoituksesta päätetään erikseen.

Miksi kunnossapitotarveselvitys on tärkeä?

Ajantasainen kunnossapitotarveselvitys auttaa hallitusta ja osakkaita hahmottamaan tulevia korjaustarpeita ja niiden mahdollisia vaikutuksia talouteen. Se antaa myös asunnon ostajalle hyödyllistä tietoa siitä, mitä merkittäviä korjauksia taloyhtiössä saattaa olla lähivuosina edessä.

Selvitys ei kuitenkaan yksin kerro rakennuksen koko teknistä kuntoa. Sitä kannattaa tarkastella yhdessä esimerkiksi korjaushistorian, kuntoarvioiden ja kuntotutkimusten kanssa.

Lyhyesti: kunnossapitotarveselvitys kertoo, millaisia merkittäviä kunnossapitotarpeita hallitus arvioi taloyhtiöllä olevan seuraavan viiden vuoden aikana. Se auttaa suunnittelemaan korjauksia ja niiden rahoitusta ajoissa, mutta ei ole päätös remonttien toteuttamisesta.

Tarvitseeko taloyhtiönne apua tulevien korjaustarpeiden kartoittamiseen ja suunnitelmalliseen kiinteistönpitoon? Ota yhteyttä Urho Isännöintiin. Autamme hallitusta tunnistamaan tulevia kunnossapitotarpeita, valmistautumaan korjaushankkeisiin ajoissa ja ennakoimaan niiden vaikutuksia taloyhtiön talouteen.

Paikallisen isännöintitoimiston etuna on alueen, rakennuskannan ja toimintaympäristön tuntemus. Kun isännöitsijä toimii lähellä taloyhtiötä, yhteistyö hallituksen kanssa on sujuvaa ja kiinteistöllä voidaan tarvittaessa käydä ilman pitkiä välimatkoja.

Paikallisuudesta on hyötyä niin taloyhtiön päivittäisessä hallinnossa kuin kunnossapidon ja korjaushankkeiden suunnittelussa. Isännöitsijän työ ei tapahdu vain sähköpostin ja kokousten äärellä – välillä asiat on tärkeää nähdä paikan päällä.

Lähellä oleva isännöitsijä tuntee taloyhtiönsä

Hyvä isännöinti perustuu siihen, että isännöitsijä tuntee taloyhtiön, sen kiinteistön ja ajankohtaiset asiat. Paikallisuus helpottaa tapaamisten, kiinteistökierrosten ja työmaakäyntien järjestämistä sekä yhteistyötä hallituksen kanssa.

Kun kiinteistössä tulee vastaan tekninen ongelma tai käynnistetään korjaushanketta, mahdollisuus tutustua tilanteeseen paikan päällä voi helpottaa asian selvittämistä ja oikeiden jatkotoimenpiteiden suunnittelua.

Paikallinen verkosto auttaa löytämään tekijöitä

Varsinais-Suomessa toimivalla isännöintitoimistolla voi olla kokemusta alueen huoltoyhtiöistä, urakoitsijoista, suunnittelijoista, kuntotutkijoista ja muista kiinteistöalan asiantuntijoista. Paikallinen verkosto voi helpottaa sopivien tekijöiden löytämistä esimerkiksi huoltoihin, selvityksiin ja korjaushankkeisiin.

Taloyhtiön hankinnat tulee silti tehdä sen edun mukaisesti. Hyvä isännöitsijä auttaa määrittelemään työn sisällön, hankkimaan vertailukelpoisia tarjouksia ja arvioimaan kokonaisuutta hinnan lisäksi laadun ja sopivuuden näkökulmasta.

Paikallisuus ei yksin ratkaise

Isännöintitoimistoa ei kannata valita pelkästään postinumeron perusteella. Paikallisuuden lisäksi ratkaisevat isännöitsijän osaaminen, tavoitettavuus, palvelun sisältö, taloushallinnon laatu, tekninen osaaminen ja hinnoittelun selkeys.

Taloyhtiön kannattaa valita kumppani, joka tuntee paikallisen toimintaympäristön mutta jolla on samalla riittävät resurssit ja osaaminen taloyhtiön pitkäjänteiseen hoitamiseen.

Urho Isännöinti – paikallista isännöintiä Varsinais-Suomessa

Urho Isännöinnissä paikallisuus tarkoittaa meille ennen kaikkea sitä, että tunnemme alueen, olemme lähellä asiakkaitamme ja tunnemme isännöimämme taloyhtiöt. Haluamme olla hallitukselle helposti tavoitettava kumppani niin talouden, hallinnon, kiinteistön kunnossapidon kuin korjaushankkeidenkin kysymyksissä.

Etsittekö taloyhtiöllenne paikallista isännöitsijää Varsinais-Suomessa tai harkitsetteko nykyisen isännöinnin kilpailuttamista? Ota yhteyttä Urho Isännöintiin ja pyydä tarjous. Keskustellaan taloyhtiönne tarpeista ja siitä, millainen isännöintipalvelu sopisi juuri teidän yhtiöllenne.

Pitkän tähtäimen suunnitelma eli PTS on taloyhtiön työkalu kiinteistön kunnossapidon ja tulevien korjausten suunnitteluun. Sen avulla arvioidaan, mitä korjauksia rakennuksessa on tulevina vuosina odotettavissa, milloin niitä olisi tarkoituksenmukaista toteuttaa ja millaisia kustannuksia niistä voi aiheutua.

PTS laaditaan tyypillisesti noin 10 vuoden ajanjaksolle. Hyvin laadittu ja ajantasainen PTS auttaa hallitusta suunnittelemaan korjauksia riittävän ajoissa, ennakoimaan niiden rahoitusta ja vähentämään kiireellisten korjausten sekä yllättävien kustannusten riskiä.

Mitä PTS sisältää?

PTS:ään kootaan kiinteistön merkittävimmät tulevat kunnossapito- ja korjaustarpeet. Ne voivat liittyä esimerkiksi vesikattoon, julkisivuihin, parvekkeisiin, ikkunoihin, putkistoihin, lämmitykseen, ilmanvaihtoon, sähköjärjestelmiin, hisseihin, salaojiin, piha-alueisiin ja yhteisiin tiloihin.

Korjaustarpeet sijoitetaan yleensä arvioiduille toteutusvuosille tai ajanjaksoille. Suunnitelmaan voidaan sisällyttää myös arvioita hankkeiden laajuudesta, kiireellisyydestä ja kustannuksista.

PTS ei kuitenkaan tarkoita, että siinä mainituista remonteista olisi jo tehty toteutuspäätös. Tarkemmat tutkimukset voivat myös muuttaa korjauksen arvioitua ajankohtaa, laajuutta tai kustannuksia.

Kuka laatii PTS:n?

PTS laaditaan yleensä kiinteistön kuntoa koskevien tietojen, korjaushistorian, kuntoarvioiden ja muiden teknisten selvitysten perusteella. Sen laatimisessa voidaan hyödyntää teknistä isännöitsijää ja tarvittaessa muita kiinteistöalan asiantuntijoita.

Urho Isännöinnin tekninen isännöitsijä voi auttaa PTS:n laatimisessa ja päivittämisessä. Tekninen isännöitsijä auttaa kokoamaan kiinteistön kuntoa ja korjaushistoriaa koskevat tiedot, arvioimaan tulevia korjaustarpeita sekä tunnistamaan, milloin tarvitaan tarkempia kuntoarvioita, kuntotutkimuksia tai muita asiantuntijaselvityksiä.

Hallitus ja isännöitsijä voivat hyödyntää PTS:ää tulevien korjaushankkeiden, talouden ja rahoituksen suunnittelussa.

Miten PTS eroaa kunnossapitotarveselvityksestä?

PTS ja kunnossapitotarveselvitys eivät ole sama asia.

Kunnossapitotarveselvitys on asunto-osakeyhtiölakiin perustuva hallituksen kirjallinen selvitys sellaisista seuraavan viiden vuoden kunnossapitotarpeista, jotka vaikuttavat olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakkaan kustannuksiin. Hallitus esittää sen vuosittain varsinaisessa yhtiökokouksessa.

PTS ei puolestaan ole asunto-osakeyhtiölain edellyttämä asiakirja. Se on taloyhtiön vapaaehtoinen ja käytännössä erittäin hyödyllinen suunnittelutyökalu, joka ulottuu yleensä pidemmälle tulevaisuuteen ja voi sisältää kunnossapitotarveselvitystä tarkempia arvioita korjausten ajankohdista, kustannuksista ja kiireellisyydestä.

Ajantasainen PTS antaa hyvän pohjan myös vuosittaisen kunnossapitotarveselvityksen laatimiselle.

Miksi PTS kannattaa pitää ajan tasalla?

PTS:ää kannattaa tarkastella säännöllisesti ja päivittää, kun rakennuksen kunnosta saadaan uutta tietoa tai taloyhtiössä toteutetaan merkittäviä korjauksia.

Ajantasainen PTS auttaa hallitusta näkemään, mitä korjauksia on tulossa ja missä järjestyksessä niihin kannattaa valmistautua. Kun hankkeita ei tarvitse käynnistää kiireessä, niiden tutkimiseen, suunnitteluun, kilpailuttamiseen ja rahoituksen järjestämiseen jää enemmän aikaa.

PTS auttaa myös talouden ennakoinnissa. Kun tulevista hankkeista ja niiden alustavista kustannuksista on tietoa riittävän ajoissa, hallitus pystyy arvioimaan niiden vaikutuksia taloyhtiön talouteen ja osakkaille voidaan viestiä tulevista kustannuksista hyvissä ajoin.

Lyhyesti: PTS auttaa taloyhtiötä katsomaan kiinteistön kunnossapitoa seuraavaa remonttia pidemmälle. Se kokoaa tulevat korjaustarpeet yhdeksi suunnitelmaksi ja auttaa hallitusta ennakoimaan sekä korjauksia että niiden kustannuksia.

Tarvitseeko taloyhtiönne apua PTS:n laatimisessa tai päivittämisessä? Ota yhteyttä Urho Isännöintiin. Tekninen isännöitsijämme auttaa kartoittamaan kiinteistön tulevia korjaustarpeita, kokoamaan tarvittavat tiedot ja rakentamaan PTS:n, joka tukee hallituksen pitkäjänteistä kiinteistönpitoa ja talouden suunnittelua.

Urho Isännöinti on itsenäinen, kotimainen ja paikallinen isännöintitoimisto Varsinais-Suomessa. Olemme sopivan kokoinen toimisto: riittävän suuri tarjoamaan taloyhtiölle monipuolisen asiantuntijatiimin ja toimivat sijaisjärjestelyt, mutta riittävän pieni säilyttämään henkilökohtaisen ja helposti lähestyttävän palvelun.

Meille hyvä isännöinti tarkoittaa sitä, että tunnemme asiakkaamme, olemme helposti tavoitettavissa ja hoidamme taloyhtiön asioita pitkäjänteisesti.

Itsenäinen ja omistajiensa johtama

Urho Isännöinti on itsenäinen isännöintiyritys. Emme ole osa valtakunnallista isännöintiketjua, vaan yrityksen omistajat ovat itse mukana toiminnassa ja asiakastyössä.

Tämä pitää päätöksenteon lähellä asiakasta ja mahdollistaa sen, että voimme kehittää palveluamme joustavasti asiakkaidemme tarpeiden mukaan.

Henkilökohtaista palvelua – koko tiimin osaamisella

Jokaisella taloyhtiöllä on oma nimetty isännöitsijä, joka tuntee yhtiön ja sen ajankohtaiset asiat. Samalla hallituksen käytettävissä on tarvittaessa laajemman tiimin osaaminen esimerkiksi taloushallinnossa, asiakaspalvelussa, teknisessä isännöinnissä ja korjaushankkeissa.

Toimimme työpareina, mikä helpottaa asioiden sujuvaa hoitamista myös loma-aikoina ja muissa poissaolotilanteissa. Kun oma isännöitsijä ei ole paikalla, tuttu kollega pystyy jatkamaan asioiden hoitamista ilman, että kaikki alkaa alusta.

Pitkäjänteistä isännöintiä

Hyvä isännöinti ei ole vain juoksevien asioiden hoitamista, vaan taloyhtiötä pitää tarkastella myös vuosien päähän.

Autamme hallitusta suunnittelemaan taloutta, ennakoimaan kiinteistön kunnossapitoa ja valmistautumaan tuleviin korjaushankkeisiin. Tavoitteena on, että päätöksiä voidaan tehdä ajoissa ja riittävien tietojen perusteella.

Haluamme rakentaa asiakkaidemme kanssa pitkäaikaisia yhteistyösuhteita ja olla taloyhtiölle kumppani, joka tuntee sekä yhtiön historian että tulevat tarpeet.

Selkeä hinnoittelu ja avoin yhteistyö

Isännöinnin hinnan pitää olla ymmärrettävä. Hallituksen tulee tietää, mitä sovittuun hintaan sisältyy, mistä veloitetaan erikseen ja mitä taloyhtiö rahallaan saa.

Siksi pidämme tärkeänä selkeitä sopimuksia, läpinäkyvää hinnoittelua ja avointa keskustelua hallituksen kanssa. Hyvä yhteistyö syntyy siitä, että vastuut, toimintatavat ja odotukset ovat molemmille osapuolille selvät.

Sopivan kokoinen ja paikallinen kumppani

Sopivan kokoinen toimisto tarkoittaa meille sitä, että pystymme tarjoamaan sekä henkilökohtaista palvelua että riittävät resurssit asiakkaidemme tarpeisiin. Taloyhtiö ei ole vain yksi nimi suuressa asiakasmassassa, mutta palvelu ei myöskään ole yhden henkilön varassa.

Paikallisuus puolestaan tarkoittaa sitä, että toimimme lähellä asiakkaitamme, tunnemme Varsinais-Suomen toimintaympäristöä ja pystymme tarvittaessa käymään taloyhtiön kiinteistöllä.

Etsittekö taloyhtiöllenne uutta isännöitsijää tai harkitsetteko nykyisen isännöinnin kilpailuttamista? Ota yhteyttä Urho Isännöintiin ja pyydä tarjous. Keskustellaan taloyhtiönne tarpeista ja siitä, millaista isännöintiä juuri teidän yhtiönne tarvitsee.