Usein kysytyt kysymykset koskien osakkaita

Taloyhtiön hallitus vastaa yhtiökokouksen koolle kutsumisesta. Hallitus päättää kokouksen ajankohdasta ja käsiteltävistä asioista sekä huolehtii siitä, että kokouskutsu toimitetaan osakkaille lain ja yhtiöjärjestyksen mukaisesti.

Käytännön järjestelyistä huolehtii usein isännöitsijä yhteistyössä hallituksen kanssa. Isännöitsijä voi esimerkiksi valmistella kokouskutsun ja esityslistan, koota tarvittavat kokousasiakirjat, järjestää kokoustilan tai etäosallistumisen sekä toimia kokouksen sihteerinä.

Lakisääteinen vastuu yhtiökokouksen koolle kutsumisesta kuuluu kuitenkin hallitukselle.

Varsinainen yhtiökokous on pidettävä kuuden kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä. Kokouskutsu on toimitettava osakkaille aikaisintaan kaksi kuukautta ja viimeistään kaksi viikkoa ennen kokousta. Yhtiöjärjestyksessä voi olla tarkempia määräyksiä kokouskutsun toimittamisesta.

Yhtiökokous valitsee kokoukselle puheenjohtajan, ellei yhtiöjärjestyksessä määrätä asiasta toisin. Puheenjohtaja johtaa kokousta ja huolehtii siitä, että kokouksesta laaditaan pöytäkirja.

Lyhyesti: hallitus vastaa yhtiökokouksen koolle kutsumisesta, isännöitsijä hoitaa usein käytännön valmistelut ja kokouksen valittu puheenjohtaja johtaa itse kokousta.

Yhtiökokouksen pöytäkirjan voi pyytää taloyhtiön isännöitsijältä tai hallituksen puheenjohtajalta. Monissa taloyhtiöissä pöytäkirja julkaistaan myös sähköisessä asiointipalvelussa.

Pöytäkirjan on oltava osakkaiden nähtävänä viimeistään neljän viikon kuluttua yhtiökokouksesta. Osakkaalla on oikeus saada jäljennös pöytäkirjasta ja sen liitteistä riippumatta siitä, osallistuiko hän itse kokoukseen. Jäljennöksen toimittamisesta voidaan periä kohtuullinen maksu.

Yhtiökokouksen pöytäkirjasta voi tarkistaa kokouksessa tehdyt päätökset ja mahdollisten äänestysten tulokset.

Yhtiökokouksen pöytäkirja ei ole julkinen asiakirja, vaan oikeus sen saamiseen kuuluu lähtökohtaisesti taloyhtiön osakkaille. Esimerkiksi vuokralaisella ei yleensä ole vastaavaa oikeutta saada koko pöytäkirjaa suoraan taloyhtiöltä.

Yhtiökokouksen pöytäkirjaa ei pidä sekoittaa hallituksen kokousten pöytäkirjoihin, jotka eivät ole samalla tavalla osakkaiden nähtävissä.

Lyhyesti: yhtiökokouksen pöytäkirjan saat pyytämällä sitä isännöitsijältä tai hallituksen puheenjohtajalta. Se voi löytyä myös taloyhtiön sähköisestä asiointipalvelusta.

Hoitovastike ja rahoitusvastike ovat taloyhtiön osakkailta perimiä maksuja, mutta niillä katetaan eri menoja.

 

Hoitovastikkeella katetaan taloyhtiön tavanomaisia käyttö-, ylläpito- ja hallintokuluja. Näitä ovat esimerkiksi lämmitys, kiinteistönhuolto, siivous, isännöinti, vakuutukset, kiinteistövero, jätehuolto sekä kiinteistön kunnossapito. Hoitovastikkeen määrä perustuu taloyhtiön talousarvioon, ja sen suuruudesta päätetään yleensä vuosittain yhtiökokouksessa.

 

Rahoitusvastikkeella eli pääomavastikkeella katetaan puolestaan taloyhtiön lainoihin liittyviä menoja, kuten lainanlyhennyksiä, korkoja ja muita rahoituskuluja. Yhtiölainaa on voitu ottaa esimerkiksi putki-, julkisivu- tai kattoremonttia tai muuta suurempaa korjaushanketta varten.

 

Rahoitusvastiketta maksavat yleensä ne osakkaat, joiden osakkeisiin kohdistuu osuus kyseisestä yhtiölainasta. Jos osakas maksaa huoneistokohtaisen lainaosuutensa kokonaan pois taloyhtiön ohjeiden mukaisesti, kyseiseen lainaan liittyvän rahoitusvastikkeen maksaminen yleensä päättyy. Hoitovastikkeen maksaminen jatkuu normaalisti.

 

Vastikkeiden maksuperusteet määräytyvät taloyhtiön yhtiöjärjestyksen mukaan. Perusteena voi olla esimerkiksi huoneiston pinta-ala, osakkeiden lukumäärä tai yhtiöjärjestyksessä määritelty muu peruste. Hoito- ja rahoitusvastikkeilla voi myös olla keskenään erilaiset maksuperusteet. Rahoitusvastikkeen määrä voi muuttua esimerkiksi yhtiölainan koron tai lyhennysohjelman muuttuessa. Oman huoneiston vastikkeet, vastikeperusteet ja mahdollisen lainaosuuden voi tarkistaa vastikelaskulta ja tarvittaessa isännöitsijältä.

 

Lyhyesti: hoitovastikkeella maksetaan taloyhtiön tavanomaisia menoja, kun taas rahoitusvastikkeella hoidetaan taloyhtiön lainoihin liittyviä kustannuksia.

Osakkaalla on oikeus saada yhtiökokouksen toimivaltaan kuuluva asia yhtiökokouksen käsiteltäväksi. Asiasta tulee tehdä kirjallinen pyyntö taloyhtiön hallitukselle niin hyvissä ajoin, että asia ehditään sisällyttää kokouskutsuun.

Pyynnön voi toimittaa esimerkiksi hallituksen puheenjohtajalle. Käytännössä sen voi usein lähettää myös isännöitsijälle hallitukselle välitettäväksi.

Pyynnössä kannattaa kertoa mahdollisimman selkeästi, mitä asiaa osakas haluaa yhtiökokouksen käsittelevän ja millaista päätöstä hän ehdottaa. Mukaan voi liittää asian käsittelyn kannalta tarpeelliset perustelut ja muut tiedot.

Pyyntö kannattaa tehdä mahdollisimman aikaisin. Laissa ei ole määritelty sille tiettyä määräpäivää, vaan olennaista on, että pyyntö saapuu riittävän ajoissa ennen kokouskutsun lähettämistä.

Jos pyyntö saapuu liian myöhään eikä asiaa ole mainittu kokouskutsussa, siitä voidaan yleensä keskustella yhtiökokouksessa, mutta asiasta ei välttämättä voida tehdä sitovaa päätöstä. Asia voidaan tällöin siirtää myöhempään yhtiökokoukseen.

Aloitteen tekeminen ei tarkoita, että yhtiökokous hyväksyy ehdotuksen. Se tuo asian yhtiökokouksen käsiteltäväksi, minkä jälkeen osakkaat tekevät siitä päätöksen.

Lyhyesti: tee hallitukselle hyvissä ajoin kirjallinen ja mahdollisimman selkeä pyyntö, jossa kerrot, mitä asiaa haluat yhtiökokouksen käsittelevän ja mitä ehdotat asiasta päätettäväksi.

Korjausvastuu määräytyy asunto-osakeyhtiölain ja taloyhtiön yhtiöjärjestyksen perusteella. Pääsääntöisesti taloyhtiö vastaa rakennuksen rakenteista, eristeistä ja perusjärjestelmistä, kun taas osakas vastaa huoneiston sisäpinnoista, kalusteista, kodinkoneista ja huoneiston huolellisesta hoidosta.

Taloyhtiön vastuulle kuuluvat yleensä esimerkiksi rakennuksen rakenteet, kuten perustukset, vesikatto ja ulkoseinät, sekä vesi-, viemäri-, lämmitys-, sähkö- ja ilmanvaihtojärjestelmät. Taloyhtiön vastuulle kuuluvat yleensä myös märkätilojen vedeneristeet ja niiden alla olevat rakenteet, rakennuksen eristeet sekä taloyhtiön yhteiset tilat.

Osakkaan vastuulle kuuluvat yleensä esimerkiksi seinien, kattojen ja lattioiden pintamateriaalit, kaapistot ja muut huoneiston kalusteet, kodinkoneet, huoneiston sisäovet sekä osakkaan asentamat lisävarusteet ja muutostyöt. Osakas vastaa myös huoneiston tavanomaisesta hoidosta ja puhtaanapidosta.

Kun taloyhtiö korjaa vastuulleen kuuluvaa rakennuksen osaa, yhtiö vastaa yleensä myös korjauksen vuoksi vaurioituneiden huoneiston sisäosien palauttamisesta yhtiön perustasoon. Jos osakas haluaa perustasoa kalliimman ratkaisun, hän vastaa yleensä ylimääräisistä kustannuksista.

Yhtiöjärjestys voi kuitenkin poiketa tästä pääsäännöstä. Lisäksi vastuunjakoon voivat vaikuttaa esimerkiksi osakkaan tekemät muutostyöt ja vahingon aiheuttaja. Kunnossapitovastuu ei myöskään tarkoita samaa kuin vahingonkorvausvastuu: jos vahinko on aiheutettu tahallisesti tai huolimattomuudella, kustannusvastuu voi määräytyä toisin.

Jos huomaat vian tai vaurion, jonka korjaaminen saattaa kuulua taloyhtiölle, ilmoita siitä mahdollisimman pian isännöitsijälle tai huoltoyhtiölle taloyhtiön ohjeiden mukaisesti. Kiireellisessä tilanteessa, kuten vesivuodossa, ota heti yhteyttä huoltoyhtiön päivystykseen.

Jos olet epävarma siitä, kumman vastuulle korjaus kuuluu, tarkista asia isännöitsijältä ennen korjauksen tilaamista.

Ennen remontin aloittamista selvitä, pitääkö työstä tehdä taloyhtiölle muutostyöilmoitus. Ilmoitus on tehtävä etukäteen, jos remontti voi vaikuttaa taloyhtiön tai toisen osakkaan vastuulla oleviin rakenteisiin, järjestelmiin tai huoneiston käyttämiseen.

Muutostyöilmoitus tarvitaan yleensä esimerkiksi kylpyhuoneremontista, keittiöremontista, jossa muutetaan vesi-, viemäri-, sähkö- tai ilmanvaihtojärjestelmiä, väliseinämuutoksista sekä ilmalämpöpumpun asentamisesta. Myös lattiamateriaalin vaihtamisesta voi olla tarpeen ilmoittaa, jos muutoksella voi olla vaikutusta askeläänieristykseen. Pelkästä maalaamisesta, tapetoinnista tai muusta tavanomaisesta pintaremontista ei yleensä tarvitse tehdä ilmoitusta.

Ilmoitusvelvollista remonttia ei saa aloittaa heti ilmoituksen tekemisen jälkeen. 

Taloyhtiölle on varattava riittävä aika työn arvioimiseen ja mahdollisten ehtojen sekä valvonnan määrittämiseen. Odota siis ennen työn aloittamista, että saat taloyhtiöltä tiedon ilmoituksen käsittelystä ja mahdollisista remonttia koskevista ehdoista.

Muutostyöilmoituksessa tulee antaa riittävät tiedot remontin sisällöstä, toteutustavasta, aikataulusta ja tekijöistä. Taloyhtiö voi tarvittaessa pyytää lisätietoja ja valvoa remontin toteuttamista. Osakas vastaa muutostyöilmoituksen käsittelystä ja valvonnasta aiheutuvista tarpeellisista ja kohtuullisista kustannuksista.

Muista myös selvittää ennen purkutöiden aloittamista mahdollinen asbestikartoituksen tarve sekä remontin mahdollisesti edellyttämät viranomaisluvat.

Jos olet epävarma siitä, tarvitseeko suunnittelemasi remontti muutostyöilmoituksen, tarkista asia isännöitsijältä ennen työn aloittamista.

Taloyhtiön hallitus huolehtii yhtiön hallinnosta ja toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä asunto-osakeyhtiölain, yhtiöjärjestyksen ja yhtiökokouksen päätösten mukaisesti. Hallitus tekee käytännössä suuren osan taloyhtiön arkeen liittyvistä päätöksistä.

Hallitus voi yleensä päättää esimerkiksi huolto- ja muiden palvelusopimusten tekemisestä, taloyhtiön vakuutuksista, isännöitsijän valinnasta sekä tavanomaisista korjauksista hyväksytyn talousarvion puitteissa.

Yhtiökokouksen päätös tarvitaan yleensä silloin, kun toimenpide on taloyhtiön koko ja toiminta huomioon ottaen epätavallinen tai laajakantoinen tai vaikuttaa olennaisesti osakkaiden asumiseen, kustannuksiin tai oikeuksiin. Tällaisia voivat olla esimerkiksi suuret korjaus- ja perusparannushankkeet sekä muut merkittävät taloudelliset päätökset. Yhtiöjärjestyksen muuttamisesta päättää yhtiökokous.

Kiireellisessä tilanteessa hallitus voi kuitenkin ryhtyä välttämättömiin toimenpiteisiin ilman yhtiökokouksen päätöstä, jos päätöksen odottaminen aiheuttaisi yhtiölle olennaista haittaa. Tällainen tilanne voi syntyä esimerkiksi äkillisen vesivahingon yhteydessä.

Jos hallitus on epävarma siitä, kuuluuko asia sen vai yhtiökokouksen päätettäväksi, asia kannattaa viedä yhtiökokouksen käsiteltäväksi.

Lyhyesti: hallitus hoitaa taloyhtiön hallintoa ja tekee arjen päätöksiä. Merkittävät, poikkeukselliset tai osakkaisiin olennaisesti vaikuttavat ratkaisut kuuluvat yleensä yhtiökokoukselle.

Taloyhtiön tilinpäätös kertoo, miten yhtiön talous on toteutunut päättyneen tilikauden aikana ja millainen sen taloudellinen tilanne oli tilikauden lopussa. Sen avulla osakas saa tietoa esimerkiksi yhtiön tuloista ja menoista, lainoista, korjauskuluista ja käytettävissä olevista varoista.

Tuloslaskelma kertoo, mistä taloyhtiön tuotot ja kulut ovat muodostuneet. Tuottoja ovat esimerkiksi osakkailta kerätyt vastikkeet, kun taas kuluja syntyy muun muassa lämmityksestä, vedestä, kiinteistönhuollosta, vakuutuksista, hallinnosta ja korjauksista.

Tase kertoo taloyhtiön varat, velat ja oman pääoman tilikauden päättyessä. Siitä voi nähdä esimerkiksi yhtiön rahavarat ja lainojen määrän.

Toimintakertomus ja tilinpäätöksen liitetiedot täydentävät tilinpäätöksen lukuja ja auttavat ymmärtämään yhtiön taloudellista tilannetta. Niistä löytyy tarkempaa tietoa esimerkiksi vastikkeista, lainoista, talousarvion toteutumisesta ja tilikauden olennaisista tapahtumista.

Osakkaan kannattaa kiinnittää huomiota erityisesti siihen, ovatko kerätyt vastikkeet riittäneet yhtiön menojen kattamiseen, miten kustannukset ovat kehittyneet, kuinka paljon yhtiöllä on velkaa ja onko talousarvio toteutunut suunnitellusti.

Myös vastikerahoituslaskelma on tärkeä osa kokonaisuutta. Sen avulla seurataan eri tarkoituksiin kerättyjen vastikkeiden käyttöä ja sitä, ovatko vastikkeet olleet riittäviä.

Tilikauden voitto tai tappio ei yksin kerro, onko taloyhtiön talous hyvässä vai huonossa kunnossa. Taloudellista tilannetta kannattaa arvioida kokonaisuutena ja suhteessa aikaisempiin vuosiin, talousarvioon sekä yhtiön tuleviin korjaustarpeisiin.

Tilinpäätös käsitellään varsinaisessa yhtiökokouksessa, jossa osakkaalla on mahdollisuus esittää kysymyksiä taloyhtiön taloudesta.

Lyhyesti: tilinpäätös kertoo, mistä taloyhtiön rahat ovat tulleet, mihin niitä on käytetty ja millainen yhtiön taloudellinen tilanne on. Parhaan kokonaiskuvan saa tarkastelemalla tilinpäätöstä yhdessä talousarvion ja tulevien korjaustarpeiden kanssa.

Ylimääräinen yhtiökokous on osakkaiden kokous, joka järjestetään varsinaisen yhtiökokouksen lisäksi. Se kutsutaan koolle silloin, kun taloyhtiössä tarvitaan osakkaiden päätös asiasta ennen seuraavaa varsinaista yhtiökokousta.

Ylimääräinen yhtiökokous voidaan järjestää esimerkiksi merkittävän korjaushankkeen tai rahoituksen vuoksi, vastikkeiden muuttamiseksi kesken tilikauden, hallituksen kokoonpanon muuttamiseksi tai yhtiöjärjestyksen muuttamiseksi.

Hallitus voi kutsua ylimääräisen yhtiökokouksen koolle, kun se katsoo siihen olevan aihetta. Kokous on järjestettävä myös silloin, kun yhtiöjärjestys sitä edellyttää tai tilintarkastaja, toiminnantarkastaja tai riittävä määrä osakkaita sitä vaatii tietyn asian käsittelemiseksi.

Osakkaat voivat vaatia ylimääräistä yhtiökokousta, jos he omistavat yhteensä vähintään yhden kymmenesosan yhtiön kaikista osakkeista. Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä myös pienemmästä osuudesta. Vaatimus on tehtävä kirjallisesti, ja siinä tulee ilmoittaa asia, jonka käsittelemistä varten kokousta vaaditaan.

Ylimääräinen yhtiökokous toimii pääosin samojen sääntöjen mukaan kuin varsinainen yhtiökokous. Kokouskutsussa kerrotaan käsiteltävät asiat, ja kokouksessa tehdyt päätökset ovat samalla tavalla taloyhtiötä ja osakkaita sitovia.

Lyhyesti: ylimääräinen yhtiökokous järjestetään varsinaisten yhtiökokousten välillä silloin, kun osakkaiden päätöstä tarvitaan ennen seuraavaa varsinaista yhtiökokousta.

Kyllä voi. Jos osakas ei pääse itse yhtiökokoukseen, hän voi valtuuttaa toisen henkilön edustamaan itseään. Valtuutetun ei tarvitse olla taloyhtiön osakas, vaan hän voi olla esimerkiksi perheenjäsen, naapuri tai muu luotettava henkilö.

Valtuutettu voi osakkaan puolesta osallistua kokouksessa asioiden käsittelyyn, käyttää puheenvuoroja, tehdä ehdotuksia ja käyttää osakkaan äänioikeutta.

Valtuutus osoitetaan yleensä kirjallisella ja päivätyllä valtakirjalla tai muulla luotettavalla tavalla. Valtakirjasta on hyvä käydä ilmi valtuuttajan ja valtuutetun nimet, taloyhtiö sekä kokous, jota valtuutus koskee. Valtakirja kannattaa myös allekirjoittaa. Todistajia ei yleensä tarvita.

Jos huoneiston osakkeilla on useita omistajia, kuten puolisot tai kuolinpesän osakkaat, yhteisomistajien tulee valtuuttaa henkilö käyttämään osakkeisiin liittyviä oikeuksia heidän puolestaan.

Osakas voi myös ottaa yhtiökokoukseen mukaansa avustajan. Avustaja ei kuitenkaan käytä osakkaan äänioikeutta samalla tavalla kuin valtuutettu asiamies.

Tarkista vielä kokouskutsusta taloyhtiön ohjeet esimerkiksi ilmoittautumisesta ja valtakirjan toimittamisesta.

Lyhyesti: jos et pääse itse yhtiökokoukseen, voit valtuuttaa toisen henkilön edustamaan itseäsi. Selkeä ja päivätty valtakirja on yleensä helpoin tapa osoittaa valtuutus.